EL REGLAMENTO PROPIEDAD HORIZONTAL
LEY 746,(Tenencia de Mascotas) ...
LEYES Y DECRETOS DEROGADOS
Legislación Colombiana de P.H
DECRETO 1365 DE 1986
(DEROGADO POR LA LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001)
ABRIL 28 DE 1986
Por el cual se reglamentan las leyes 182/1948 y 16/85 sobre la propiedad horizontal
El Presidente de la República de Colombia, en ejercicio de las atribuciones que le confiere el ordinal tercero del artículo 120 de la Constitución Nacional y, en especial las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985,
DECRETA
Artículo 1°- Podrán someterse al régimen de propiedad horizontal que establecen las leyes 182/1948 y , 16/85 tanto los Edificios de uno o varios pisos, como los grupos de edificios que constituyan un conjunto, construido o por construirse, sobre el mismo terreno, que sean susceptibles de división en unidades privadas independientes con salida directa a la vía pública o por áreas destinadas al uso común.
Artículo 2°- La declaración principal a que se refieren los artículos 19 de la LEY 182/1948 y 2°, de la LEY 16/85 , se entenderá surtida cuando la oficina de planeación o de obras públicas metropolitana, distrital o municipal, o el funcionario que haga sus veces, expida la licencia de construcción, la reforma de la misma, o su equivalente con indicación expresa de que el inmueble está destinado a propiedad horizontal.
Artículo 3°- Para los efectos del artículo anterior, el propietario o propietarios del inmueble o inmuebles, construidos o por construirse, que pretendan ser sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberán tramitar la expedición de la licencia de construcción o reforma adjuntando los requisitos exigidos en el artículo siguiente.
Artículo 4°- A la solicitud de licencia de construcción o reforma de un inmueble destinado a la propiedad horizontal, deberá acompañarse, además de los requisitos sobre urbanismo y construcción exigidos en los diferentes reglamentos municipales, lo siguiente:
Artículo 5 °- Para todos los efectos legales, se entenderá constituido el régimen de propiedad horizontal, una vez se eleve a escritura pública y se inscriba en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente, la licencia de construcción, la reforma de la misma, o su equivalente en los términos del artículo 2° del presente decreto y el reglamento de administración de la Propiedad Horizontal, el cual deberá contener al menos lo siguiente:
Artículo 6- Con el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal deberán protocolizarse los siguientes documentos:
Parágrafo 1°. Los Notarios no podrán autorizar el otorgamiento de escrituras de constitución de Propiedad Horizontal si al reglamento de Administración de la misma no se acompañan para el protocolo, los documentos descritos en este artículo.
Parágrafo 2°. Si los propietarios de un inmueble o inmuebles ya sometidos a propiedad horizontal deciden acogerse a la LEY 16/85 , solamente deberán protocolizar el reglamento reformado en los términos de la misma y de este Decreto, y el acta de la Asamblea en la que se tomó la decisión. Para la reforma del Reglamento se aplicará el procedimiento, el quórum y las mayorías establecidas en los Artículos 15 y 16 del presente Decreto.
Parágrafo 3°. El Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal siempre que contenga al menos lo indicado en los numerales del artículo Quinto, y esté debidamente protocolizado, tendrá fuerza obligatoria respecto de terceros adquirientes u ocupantes a cualquier título, de las unidades de dominio privado.
Artículo 7°- El registro y certificación sobre existencia y representación legal de las personas Jurídicas que se crean por ministerio de la LEY 16/85 , corresponderá al Alcalde del municipio donde se encuentren ubicados el o los inmuebles afectos a propiedad horizontal. En el Distrito Especial de Bogotá, tal función corresponderá al Alcalde Mayor de la ciudad o a su delegado.
Para tales efectos, deberá presentarse a la Alcaldía solicitud de registro de la persona jurídica, acompañada de la copia auténtica de la escritura de protocolización del Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal debidamente registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente. Cuando se trate de traspaso de la LEY 182/1948 a la , LEY 16/85 a la solicitud de registro deberá acompañarse lo siguiente:
Artículo 8°- La persona jurídica prevista en la LEY 16/85 y en el presente Decreto, tendrá como domicilio el municipio en el cual se encuentre localizado el edificio o conjunto de edificios.
Artículo 9°- El nombre a que alude el ordinal 3° del artículo quinto deberá aparecer en letras visibles a la entrada principal del edificio o conjunto de edificios, seguido de la expresión "Propiedad Horizontal".
Artículo 10°- En todo acto de disposición o gravamen de un bien de dominio privado se considerará incluido el porcentaje de participación del propietario en la persona jurídica a que alude la LEY 16/85 y el respectivo derecho de copropiedad en el evento de la LEY 182/1948 , aunque no se diga expresamente, y sin que sea permitido pactar lo contrario.
El Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal no podrá contener normas que prohiban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.
Artículo 11°- En todo acto de enajenación o traspaso del dominio de unidades privadas que hagan parte de un edificio o conjunto de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal de la LEY 16/85 , se entenderán incorporados el respectivo Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal y la licencia de construcción con la sola cita que de la escritura de protocolización de ellos se haga.
Cuando el régimen escogido por el o los propietarios, sea el de la LEY 182/1948 , se citarán las escrituras de constitución y modificación por su número, fecha y Notaría y no será necesario insertar copia auténtica del reglamento de copropiedad y de la licencia de construcción, siempre que la escritura de constitución se haya otorgado en la misma Notaría. En esta forma se considerará insertado el reglamento y la licencia respectiva para los efectos del artículo 19 de la ley mencionada.
En caso de no hallarse la escritura de constitución en la Notaría ante la cual se solemnice el acto de enajenación o traspaso, se protocolizará con éste copia auténtica del Reglamento y de la licencia de construcción o su equivalente.
Para futuros actos de enajenación o traspaso en la misma Notaría, se citará, además de la escritura de constitución, la que verse sobre la protocolización de que trata el inciso precedente.
En las copias de las escrituras de enajenación o traspaso a que se refieren los incisos 1, 2 y 3 del presente artículo, se insertará copia del Reglamento y de la licencia respectiva tomándola de la escritura de constitución o de la protocolización, conforme a la cita que de ellas se haga en la enajenación o traspaso.
La copia del reglamento de Administración de la Propiedad horizontal no contendrá sino lo efectivamente reglamentario y, por consiguiente, en ella se omitirá la transcripción de áreas y linderos de unidades privadas, sobre las cuales no verse el traspaso.
Artículo 12°- Para todos los efectos legales, los edificios que formen un mismo Conjunto constituido en propiedad horizontal, se considerarán como una sola unidad, y en tal virtud el uso y goce de las áreas y servicios comunes, será de todos los propietarios, en la forma determinada por el reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal. Así mismo, sus rentas y el costo de las expensas de mantenimiento, conservación y reparación de dichas áreas y servicios serán a favor y cargo, respectivamente, de todos los propietarios en proporción a sus porcentajes de participación en la persona jurídica, o en sus coeficientes de copropiedad, en su caso, sin importar la ubicación de las unidades privadas en relación con tales áreas o servicios comunes.
Artículo 13°- La determinación de los coeficientes de copropiedad, o de los porcentajes de participación en la persona jurídica, en su caso, se hará teniendo en cuenta que el valor de las unidades privadas, deberá fijarse considerando el área de la misma, el estimativo de utilización de los bienes de uso común y de los demás factores de evaluación que incidan en el valor de la unidad.
Tales coeficientes o porcentajes de participación así determinados, servirán de base para fijar el monto de los aportes o cuotas a cargo de cada una de las unidades de dominio privado, que deberán cancelar sus propietarios para contribuír a las expensas necesarias a la administración, mantenimiento, reparación y conservación de los bienes, áreas y servicios de uso común. Todas y cada una de las unidades de dominio privado deberán tener un coeficiente de copropiedad, o porcentaje de participación en su caso.
Artículo 14°- Para el cobro judicial de los aportes o cuotas en mora, aportes o cuotas extraordinarias, sanciones moratorias, a la copia de la parte pertinente del acta de la Asamblea que determina las expensas comunes, deberá acompañarse certificación del Administrador sobre la existencia y monto de la deuda a cargo del propietario deudor.
Artículo 15°- El sometimiento al régimen de la LEY 16/85 , de un edificio o conjunto de edificios ya afectos a la propiedad horizontal en el momento de su expedición, requerirá de la voluntad de los propietarios manifestada en Asamblea por lo menos con las cuatro quintas (4/5) partes de los votos de la totalidad de propietarios. Para este fin, y si el número de propietarios lo amerita, estos podrán designar delegados a través de los cuales manifestarán su voluntad de someterse o no, al régimen de la ley 16. Si no se expresare la voluntad de los propietarios porque no asisten o porque no designan delegados, se convocará a otra reunión dentro de los diez (10) días hábiles siguientes. En esta oportunidad, la Asamblea podrá deliberar con un número plural de propietarios que represente por lo menos el ochenta por ciento (80%) del total de coeficientes y decidir con la mitad más uno de los votos que representen la totalidad de los propietarios.
Artículo 16°- Si convocadas las Asambleas a que se refiere el artículo anterior estas no se llevan a cabo por falta de quórum, se citará a otra reunión dentro de los diez (10) días hábiles siguientes. En ésta última oportunidad, la Asamblea podrá deliberar con un número plural de propietarios que represente por lo menos el cincuenta por ciento (50%) del total de coeficientes del edificio o conjunto y decidir con la mitad más uno de los votos presentes.
Parágrafo- Los representantes, apoderados o mandatarios de los propietarios debidamente constituídos, no podrán designar delegados ni votar dicho sometimiento sino cuando se manifieste expresamente tal circustancia en el documento de representación o poder.
Artículo 17°- La Asamblea General de Propietarios estará constituída por los propietarios de las unidades de dominio privado o por sus representantes, delegados o mandatarios debidamente constituídos, reunidos con el quórum y en las condiciones previstas en las leyes, decretos o reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal.
Artículo 18°- Cuando por cualquier causa, una unidad de dominio privado perteneciere a varias personas o sucesiones ilíquidas, los interesados deberán designar una sola persona que ejerza los derechos correspondientes a la calidad de propietario de la respectiva unidad en las reuniones de la Asamblea.
Así mismo, toda persona jurídica propietaria o representante de unidades de dominio privado, estará representada en dichas reuniones por una sola persona natural.
Artículo 19°- La Asamblea General de Propietarios se reunirá ordinariamente por lo menos una (1) vez al año, dentro de los tres (3) primeros meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal, con el objeto de examinar la situación general y los aspectos económicos y financieros de la propiedad horizontal; aprobar o improbar las cuentas y balances del último período presupuestal y los informes del Administrador y revisor, si lo hubiere; adoptar el presupuesto de ingresos, gastos e inversiones para la respectiva vigencia y tomar en general todas las medidas tendientes a garantizar el cumplimiento de las normas legales y el reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal y aquellas que aseguren el interés común de los propietarios.
Cuando no fuere convocada, la Asamblea General de Propietarios se reunirá por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, a las siete (7) pasado meridiano, en el propio edificio o conjunto de edificios, o en el lugar donde normalmente acostumbran reunirse, sin perjuicio de que unánimemente se acuerde otro lugar o de que el reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal lo indique.
Artículo 20°-La Asamblea General de Propietarios se reunirá extraordinariamente cuando así lo exijan las necesidades del edificio o conjunto de edificios, en cualquier día, por convocatoria del Administrador o revisor, si lo hubiere, o por un número plural de propietarios que represente por lo menos el diez por ciento (10%) de la totalidad de coeficientes de copropiedad, o de los porcentajes de participación, en su caso.
Artículo 21°- Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 16 del presente Decreto las convocatorias se harán en la forma y época establecidas en el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal.
Artículo 22°- La Asamblea General de Propietarios se reunirá el día, la hora y en el lugar previsto en la convocatoria; no será válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, si no están representadas la totalidad de las unidades de dominio privado.
Artículo 23°- Salvo lo que en materia de decisión y quórum dispongan las leyes, decretos y reglamentos para casos especiales, la Asamblea General de Propietarios deliberará con un número plural de personas que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) del total de los porcentajes de participación, o coeficientes de copropiedad, en su caso. Las decisiones se adoptarán por mayoría de votos de los asistentes.
Artículo 24°- Si convocada la Asamblea, esta no sesiona por falta de quórum, se citará para una nueva reunión, que sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios por mayoría de votos, cualquiera que sea la cantidad de porcentajes de participación o coeficientes de copropiedad, en su caso, representados en la reunión.
Artículo 25°- Cuando las Leyes, Decretos o Reglamentos exijan determinada mayoría de votos para la aprobación de los actos de la Asamblea, debe tenerse en cuenta que cada propietario de unidad privada votará en proporción a su porcentaje de participación o coeficiente de copropiedad, en su caso.
Artículo 26°- Los miembros de los organismos de administración y dirección de la copropiedad, o de la persona jurídica, en su caso; los Administradores, Revisores, empleados de la propiedad horizontal, no podrán representar en las reuniones de la Asamblea, derechos distintos de los suyos propios mientras estén en el ejercicio de sus cargos.
Artículo 27°- Son funciones de la Asamblea General de Propietarios, además de las establecidas en las leyes, el presente decreto y el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal, las siguientes:
ll. Las demás funciones inherentes a su actividad y que no esten atribuidas a otro órgano o persona por las leyes, decretos o el Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal.
Artículo 28°- Las decisiones de la Asamblea General de Propietarios se harán constar en Actas que deberán ser firmadas por el Presidente y el Secretario de la misma. Las actas se numerarán en forma consecutiva y expresarán por lo menos: lugar, fecha y hora de iniciación de la reunión; los nombres de las personas que actúen como Presidente y Secretario, el número y nombres de los propietarios de bienes de dominio privado presentes o representados en debida forma; los coeficientes de copropiedad o porcentajes de participación representados en la reunión; de los asuntos tratados; las decisiones adoptadas y los votos emitidos en favor o en contra de ellas, o en blanco; las constancias presentadas por los asistentes durante la reunión; las designaciones efectuadas; la fecha y hora de terminación de la reunión. Copia de las actas deberá ser entregada por el Secretario de la Asamblea General a los propietarios en el momento en que estos lo soliciten.
Artículo 29°- Las decisiones adoptadas válidamente por la Asamblea General de Propietarios, obligan a todos los propietarios de unidades de dominio privado incluso a los ausentes o disidentes, al administrador, a los demás organismos asesores y ejecutores de la administración y dirección si los hubiere y a quienes a cualquier título usen bienes integrantes del edificio o conjunto, siempre que tales decisiones sean de carácter general y se ajusten a las leyes, decretos, o Reglamento de Administración de la Propiedad Horizontal.
Artículo 30°- En los casos de la LEY 182/1948 el Administrador elegido en debida forma tendrá la personería de la copropiedad en los términos de la Ley 95 de 1980, y en los casos de la LEY 16/85 tendrá la representación legal de la persona jurídica, en relación con los bienes y servicios de dominio o uso comunes.
Artículo 31°- Funciones del Administrador: Sin perjuicio de sus facultades legales ni de las que sobre el particular dispongan las leyes, decretos, reglamento de Administración de Propiedad Horizontal, o sus reformas, el Administrador tendrá las siguientes funciones:
Artículo 32°- Cuando el Administrador sea una persona Jurídica, actuará en representación de la propiedad horizontal el representante legal de dicha persona jurídica.
Artículo 33°- El cargo de Administrador podrá ser o no remunerado; si lo es, la cuantía y forma de pago serán determinadas por la Asamblea General. Esta decisión podrá ser delegada en otro organismo si lo hubiere.
Artículo 34°- Para todos los efectos de responsabilidad, al Administrador se le aplicarán en el desempeño de su cargo, las formas del libro 4 del título XXVIII del Código Civil en cuanto no pugnen con la naturaleza misma del reglamento de Propiedad Horizontal.
Artículo 35°- El presente Decreto deroga los decretos 1335 de 1959, 144 de 1968 y 107 de 1983.
Artículo 36°- Este Decreto rige a partir de la fecha de su publicación.
Publíquese, comuníquese y cúmplase.
Dado en Bogotá, D.E., a 28 de abril de 1986
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